北京买房：理清思路，购房建议1666

发布时间：2025-10-12 13:16:30 来源：马如游鱼网 作者：焦点

北京章哥，房地产从业20年，买房通晓业内门道，理清我不做所谓的思路“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。购房

一

Q:

请问，建议我女儿在北京北三环德胜门外安华桥上班，北京她男友在望京，买房准备买房结婚，理清合计350-400万首付，思路贷款在200万之内，购房请教买在哪里合适？建议兼顾自住和保值的，最好带学区，北京如果有新房最好，买房两居室或小三居，理清女儿想买能改三居的两居，这种性价比高。

我希望是买在离女儿近的地方，因为**总部工作稳定，有户口。她男友的工作不太稳定，一直想换工作。

A：

1、您这要求高了，600万之内几乎不可能实现，敢答应的不是骗子也是大忽悠。

2、兼顾自住和保值的学区房，还得要房龄新的是吧？那这种房即便在朝阳也得千万起步，海淀就更得再贵点儿了，您现在这预算不太可能买到都兼顾的。所以还是降低要求吧，常规来说是满足一个主要需求就算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。

3、另外这“能改三居的两居”看怎么说了，从居住角度有可能性价比高，但综合因素未必有多强。因为如果好改的话，那我们开发商早就自己设计了，还能多赚钱呢，不会把机会留给买房人。

所以大多数户型都是不好改的，即便是自认为改的不错，等将来出手时也未必能收回成本。毕竟无论改的效果如何，接盘人都会拿不喜欢说事儿，很少有人会因为改了户型而加钱的，借机砍价的才更多呢。

4、我建议是既然还没结婚，那首先排除学区房吧，居住的性价比相对低，而且溢价部分还有保值的风险，没必要在高峰期的最后阶段去抢房。反正抢来了也用不上，不如等孩子上学前两年再考虑也不迟。

然后是注重自住还是保值为主就得自己决定了。新房是典型的自住为主，注重保值的再看成熟板块二手房，至少稳妥。

既然以女儿为主那就看看亚运村吧，两居室的选择相对多，但没什么合适的新房，房龄相对新的商品房都不多。要不还是先现场看看吧，有了一些了解再说具体小区和房源。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是门头沟****的业主，但不是5号楼的，您应该也了解5号楼的事情吧，我就想问问现在我们肯定也是已经赔了，但如果事情过去了，我们有没有可能不受5号楼的影响。

A：

1、您的意思是让5号楼沉降成危房的事情成为独立事件，这样也就不影响其他几栋楼的保值和价格走势了，是这意思吗？

2、我觉得够呛，一共才7/8栋楼吧，5号楼还是在中间，怎么切割啊？熟悉这小区的人知道只有5号楼有问题，但不熟悉的呢，一般都会直接说小区的整体质量有问题。而且是时间越长越说不清楚，那就干脆是只能索性避开这个小区了。

这种事儿在北京乃至全国太多了，例子数不胜数，都是只有一两栋楼有问题，但整个小区就是被代表了，没办法。

这是人类的本能，天然的具有“信息简化”功能的。就跟地域黑似的，其实都是某个人或小部分人有问题，但就是把整座城市甚至是整个省份乃至国家都给带的口碑下降了，没辙。

3、另外我刚刚看了看贝壳的挂牌量，小区700多套房，但有24套挂牌的，这还是没有5号楼参与的情况下。那这挂牌率可够高的，几乎是北京平均值的两倍了。看看旁边绿城的，规模几乎是您小区的两倍，但也不过是25套挂牌的。那这说明您小区有业主想趁早彻底切割呗，避免以后受影响更大。

4、简单就是这情况，我觉得要不还是多考虑自住吧，其他的甭多想，既然已经发生了谁也没办法，等着看开发商怎么解决吧。但即便是按最好的方式解决，这影响也未必能挽回多少。这就相当于受了伤，即便是好了，也可能留下后遗症，或者是疤痕。

仅供参考。

三

Q:

请问，朝阳区新源里的房能买吗？属于清华附中朝阳分校的学区，据说算很不错的学校，算学区房吗？有没有溢价，高不高？我们不求孩子多好的学校，只求中上就行，也不想太过分的鸡娃，平平常常的考个211就可以了。

买房预算不高，所以请中介综合考虑之后他们推荐的新源里小两居，您看看资料给分析一下。

A：

1、当然能买了，而且还算性价比相对高的呢，也就是居住和学区兼顾。

2、据说很不错？应该是确实很不错，这学校成绩放到东西海也至少算中上。既然是在朝阳算头部校，又是单校划片，那自然算学区房了。

3、有溢价，但不高，如果买户型大点儿的还就没什么溢价了。所以这性价比才算高的，这就是朝阳特色吧，对学区房的追捧没有东西海那么强烈，但对于原意在朝阳择校的就算是利好了。

4、不过我是忍不住多说一句，“平平常常的考个211”，您这期望值也太不平常了。北京今年211的录取率是16%，但这是建立在70%普高率基础上的，所以真实的数据也就10%多点儿，十个里边挑一个。

看上去似乎不难，但实际上如果普通初中的普班，班里30多个孩子吧，到高考时能有一个考上211的就不错了。

5、这几个房源我看不出什么，不到现场的话看这些没用。不过那套57平的应该性价比高，问问低价的理由吧，如果没有硬伤+隐情，那这套算最合适的。

仅供参考。

四

Q:

请问，刚需首套，首付100w，月供不想超过1w，买在海淀学区好点的地方有可能吗？五环内的老破小？但也担心学区房的保值问题，毕竟孩子少了，大多数人都预测学区房要凉，您怎么看？

如果不建议的话我也可以买在朝阳，只是不太熟悉地段，从到北京上学到上班都在学院路一带。所以请您推荐一下吧，看有没有合适的，比如奥森一带。

A：

1、100首付+1万月供=300万左右，海淀好学区也不是不可能，就是这种房子少，而且一般还都有硬伤，甚至是半地下室一类的。另外这种房的学区溢价也高，也就是居住的性价比很低。所以不建议长期持有，最好是用完了学位看行情，觉得不合适就赶紧出手。

2、学区房保值问题，那得看是什么房子？对口校普通+居住体验一般的，那大概率受到较大的影响。好学区+好房子，那就受影响小呗。毕竟好资源什么时候都稀缺，而且房子是用来住的，学区功能减弱后居住功能会加强，这种房子或许更受重视。

3、我无所谓是否建议，这得看自己的主要需求，很多家庭都是面临孩子上学而不得不买学区房，都是无奈。具体房源找中介吧，他们卖房的常规业务就是匹配房源。

孩子少了，学区房肯定不会像前几年那么疯狂，但短期内也未必直接下降。毕竟用完了学位还得居住呢，之后得随着一届届的孩子毕业才会卖房。所以如果是着急让孩子上学，那就买呗，出手时果断点儿就行了。

仅供参考。

五

Q:

请问，我在北京像素有一套房，loft夫妻自住，准备要孩子想卖掉，您觉得卖多少钱合适？高层高的。另外在燕郊有一套房，上上城的，我妻子婚前的投资房，一直没住，现在看来赔了不少，一直没出租，因为感觉租金不够折腾的。

我们两个考虑，一是卖掉北京像素的先买个通州的房子，两居室先过渡，等孩子上学的时候看是不是再卖掉燕郊的换学区房。二是现在就都卖掉，贷款300万一步到位买东城的学区房。您看哪种合适？

A：

1、卖多少钱合适，这我哪儿知道啊？只有当地中介知道行情，也只有您最了解自家房子的优势和价值。

2、现在是准备要孩子，那一般五年后就该考虑上学问题了。我建议是算算账吧，毕竟要两次置换，税费就是不小的成本，看看值不值得？

我觉得是不太值，毕竟一次置换就是3%以上的成本，两次6%。现在北京的平均租金收益率是1.8%，这税费至少等于三年多的租金了。值吗？

3、预算到底是多少啊？也就是北京像素和上上城的能卖多少？这还是先算账吧，有了预算才好聊地段儿和房子。

哪种合适也得看预算，如果是预算很高，那相对容易买到一步到位的，总价越高的学区溢价还越低，各项都可以兼顾。但如果预算不高就很难一步到位了，溢价比例降不下来，至少从居住体验上不合适，溢价部分也有保值风险。

仅供参考。

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